2015年からスタートした相続税の大増税は、地主さんにとって実に頭の痛い問題です。
財産（土地）はあるけど、ただ持っているだけでは1円の収入も入ってきませんし、固定資産税や清掃などのコストでお金は出ていくばかり。
将来の相続を考えると心配は尽きません。
所有するだけでコスト、相続してもコスト。何かアクションを起こさないと大変なことになってしまいます。

相続対策を後押ししたサブリース
そこに目を付けたのが不動産会社（建設会社）と銀行です。相続税の大増税と史上まれにみる低金利を背景に、空前の賃貸アパート建設ラッシュが始まりました。昔から相続対策としてよく行われてきた、銀行から借金して賃貸住宅を建てることで、相続財産の評価を下げるという手法によるものです。
このアパート建設ブームを後押ししてきたのが、いわゆる「サブリース方式」です。これは不動産会社（建設会社）が完成した賃貸物件を一括してオーナーから借り上げて、個別に入居者に転貸するシステムです。

サブリース方式にはオーナーにとって、２つの大きなメリットがあります。
　●家賃保証による空室リスクと未収金リスクの軽減
　●賃貸管理（集金・督促・クレーム・退去・募集）の煩わしさの回避

一方で、サブリース方式に関して次のような問題点が指摘されてきます。
　●賃料下落リスクが担保されていない（一方的な保証賃料の見直し）
　●最低保証賃料が明記されていない（オーナーの事業計画が破綻するリスク）
　●契約期間内の契約解除（オーナーが賃料減額に合意しない場合の契約解除）

サブリース契約の落とし穴
サブリースは保証家賃が入りますから、一見するとオーナーは空室リスク（賃料が入らないリスク）を負わずに済むように思えますが、実はここが落とし穴で、将来的な賃料の下落リスクには対応していません。一般的なサブリース（一括借り上げ転貸）の契約においては、契約期間自体は長期間（例えば20年間など）になっていますが、契約期間内であっても周辺の賃貸市場の変動に応じてサブリース賃料（保証賃料）を改訂できるという内容が盛り込まれていることがほとんどです。
「ウチは20年契約になっているので、その間は保証賃料が入るから大丈夫。」と安心していると、ある日突然に「保証賃料の減額通知」が届くことになるのです。

アパート事業に着手する前に
特に人口減少の著しい郊外の物件においては新築時の賃料がピークである場合がほとんどで、入居者が入れ替わるたびに賃料が加速度的に下落していくと考えるのが自然でしょう。
これは実際にあった話ですが、サブリース会社から契約期間中に何度も保証賃料の減額を飲まされたあげく、最終的にはサブリース契約を解除されてしまったケースもあります。そのオーナーはとうとうローン返済が滞ってしまい、銀行主導で物件が競売になってしまったそうです。

これは決して珍しいケースではありません。いくら先祖代々から受け継いだ愛着のある土地であっても、その土地が将来的に競争優位にある立地なのかどうかをよく見極めてからアパート事業に着手することはもちろんのこと、不動産会社（建設会社）が提案する長期間のサブリース契約に安心しないで、「最低保証賃料」の明記がされているか、その最低減の収入でローン返済や管理コストの捻出ができるかなどをしっかりと見極めることが肝要です。