いよいよ本日４月１日から改正民法が施行されました。
不動産業界において今回の改正の最大のポイントは、何と言っても「契約不適合責任」の新設です。

瑕疵担保責任と契約不適合責任
これまでは「瑕疵担保責任」という、売主が買主に対して負うべき責任が規定されていました。瑕疵（かし）とは、配管の亀裂やシロアリなどのように、ぱっと見ただけでは判らない隠れている欠陥や不具合のことです。
つまり契約時点では売主も知らず、買主も気付いていなかった問題点について、引渡しの日から一定期間までは売主に損害賠償を請求したり、契約の解除ができる買主保護のための制度です。

改正後の民法ではこれまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」が新たに売主の責任として定められました。
この「契約不適合責任」の考え方では、欠陥が隠れているかいないかは関係ありません。引渡しを受けた時点で物件に何らかの欠陥があった場合、買主がその不具合を知った日から一定期間までは、売主に対してケースバイケースで補修請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除が可能となります。

契約書に細かくルールを規定
ここで言う欠陥とは、契約が履行されることで買主が得られるであろう利益を阻害する全ての不具合のことを指しますから、範囲は非常に広くなります。範囲が広くなるということは何らかのルールを定めないと後々のトラブルが頻発する恐れがありますので、売買契約書にはこれまで以上に詳細な規定が必要となるでしょう。売主が不動産会社である場合はもちろんのこと、仲介業者も買主の契約目的を十分に確認した上で、買主の不利益にならないよう細心の注意を払うことが重要です。

トラブルを回避するために
物件の詳細情報については慎重に調査をした上で、売買契約書や重要事項説明書の中になるべく具体的に記述することがトラブル回避につながると考えられます。建物や設備のコンディション、アスベストの確認状況、近隣の建築計画、境界確認の状況、過去の土地利用履歴、地中障害物や土壌汚染の確認状況など、後々コストを要したり、買主の心理的ストレスにつながる可能性のあるものは特に詳細に記述すべきです。

それと同時に、売主が負う責任の範囲を明確に記載することも非常に重要です。ここまでは売主の責任と負担で不具合を解消するが、これ以外については売主の責任ではないことを明記することが重要なポイントとなります。
買主は売主や仲介業者から開示される詳細情報をもとに、この物件を購入することで自分の目的を達成できるのかを事前に十分理解した上で契約をしなければならないことは言うまでもありません。