BLOG

ブログ

空き家対策はお済みですか?

空き家対策

 「故郷に空き家があるんですが、どうしたら良いですかね?」

これまで多くのお客様から同じご相談を受けてきました。どうやら地方出身者で長らく都会生活をしている人には共通する悩みのようです。何か対策をしないといけないのは分かってはいるけど腰が重く、いつも後回しになってしまいます。

 「親から相続したものの、自分たちは住む予定がないのでお金をかけるのもちょっと。。。」
 「思い出のある建物だし、世間体もあるので今すぐに取り壊す気にはなれないし。。。」

このあたりが正直なところだと思います。かく言うわたくしも典型的な東京在住の地方出身者でしかも長男。まったく同じ悩みを抱えています。空き家に関するご相談をいただくたびにどうも他人事とは思えず、ついつい話し込んでしまいます。


空家法の施行
今や全国の空き家軒数は820万戸に達し、総住宅数に対する空き家割合は13.5%、なんと7~8件に1件は空き家といえる状況です。この空き家数には、セカンドハウスや賃貸募集中、売却中といった住宅が500万戸程度含まれており、これらは人が住んでないだけできちんと管理されているものがほとんどなので問題にはなりません。ところが、残りの300万戸については老朽化が進行しているにもかかわらず適切な管理がなされていないものが多く、防災・防犯・景観・衛生上の社会問題を引き起こしています。
政府もようやく腰を上げて、2015年に通称:空家法」(空き家等対策の推進に関する特別措置法)が施行されました。


空き家の放置は固定資産税評価が6倍に!
空家法の施行によって、空き家所有者の管理義務が果たされておらず行政指導後も改善されない場合は、固定資産税の減免措置が無くなる行政処分が下りることになりました。小規模宅地の評価減が利用できなくなると、固定資産税評価が6倍になり、実際の課税ベースですと約5倍もの増税となってしまいます。

 【固定資産税に関する住宅用地の特例】
 小規模住宅用地の評価減(200㎡以下の部分について課税標準×1/6)
 一般住宅用地の評価減(200㎡超の部分について課税標準×1/3)


空き家対策はお済みでしょうか?
幸いなことに私たちにご相談いただいた中では差し迫った状態の案件はありませんでしたが、そうは言っても何年も利用されていない建物は不用心です。何かトラブルが起こってからでは遅すぎますし、建物管理コストや税金の負担もアタマの痛い問題です。
私どもではこのような空き家問題のご相談にに対し、空き家対策として、売るか貸すかの2つの選択肢をご提案しております。もしも将来、自分たちが住むことが確定しているならば話は別ですが、もしそうでないならば一刻も早く空き家対策に着手することが重要です。


売却するという選択
もしも思い出や世間体といったしがらみが無いのであれば、売却することが最も賢明な選択肢であると考えます。先日、2018年の地価調査(71日現在の基準地価)が発表され、全国平均が27年ぶりに上昇したことが話題となっていましたが、これは決して楽観的に受け止めてはいけません。今回の地価上昇は、三大都市圏および札幌・仙台・広島・福岡といった地方主要都市の中心部や一部のリゾート地が数字を牽引しているだけで、これら以外の地方都市やその周辺部についてはずっと下落傾向が続いているからです。2030年代には全国の空き家数が2000万戸を超えるというシンクタンクの試算もあり、今後はますます売り物件も増えてくることでしょう。もし売却の決断ができるのであれば、早いに越したことは無いと断言できます。

売却するには、まずは不動産会社に査定依頼をすることが一般的だと思いますが、ご自分でもある程度の価格感をつかむことは可能です。インターネットを利用して売出し事例を検索することもできますし、路線価が付設されている地域であれば、路線価を参考におおよその土地実勢価格を類推することもできます。路線価は宅地が面する道路ごとに付設された評価額で、㎡単位で表されています。概ね実勢価格の80%程度と言われておりますので参考になると思います。
私たちに価格査定をご依頼いただいてもよろこんでお受けいたします。昨年度も地方物件だけで100件を超える価格査定のお手伝いをさせていただきました。


貸すという選択
土地・建物を他人に貸すことで相続税を軽減できることをご存じでしょうか?
賃貸中の土地・建物の相続税を算出するときは、土地については貸家建付地として評価されますので、標準的な住宅地(借地権割合60%)を例にすると土地の評価額は18%減額することができます。また、建物についても同様に、貸家として評価することで建物の評価額を30%減額することができるのです。

 【貸地の評価減】
 借地権割合60%×借家権割合30%×賃貸割合100%=評価減18%

 【貸家の評価減】
 貸家権割合30%×賃貸割合100%=評価減30%

このように、賃貸していれば土地・建物ともに相続税評価を下げることができますが、空室のまま放置していると評価減することができず、相続税評価は高くなってしまいます。もしも、今すぐ売却する決断ができないとか、介護施設に入居している親御様が売却に反対しているというような場合には、当面のあいだ第三者に賃貸することをすすめいたします。賃貸物件として利用することで管理ストレスの軽減や相続対策にも役立つからです。

賃貸するためには、バス・キッチン・トイレといった設備面や内装のコンディションを周辺の競合物件と遜色がない程度にリニューアルする必要がありますので、どのくらいの費用がかかるのか見積りを取らなければなりません。また、リニューアル後にいくらで貸せるのか、かかったコストが何年で回収できるかといったシミュレーションも必要となります。

 

 

 

一覧へ戻る

CONTACT

不動産投資や物件情報について
お気軽にお問い合わせください。

TEL 03-6447-2823