2012-02-08T00:43:59Z Hercules Realty Copyright 2012, Hercules Realty SPHPBLOG
割引率の考え方にしたがって考えてみましょう。

年利1％で運用できる人にとって、1年後から5年後の10万円を今の価値に置き換えると・・・

1年後・・・10万円÷（1+0.01）　＝9万9,009円
2年後・・・10万円÷（1+0.01）2　　＝9万8,029円
3年後・・・10万円÷（1+0.01）3　　＝9万7,059円
4年後・・・10万円÷（1+0.01）4　　＝9万6,098円
5年後・・・10万円÷（1+0.01）5　　＝9万5,146円
　　　　　　　　　　　　　 合計　48万5,341円
となります。

したがって年利1％で運用できる人にとって、5年間で毎年10万円ずつ戻ってくる投資の現在価値は48万5,341円ということになります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-151047 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
未来に手に入るお金は、いますぐ使えない分価値が低いということですね。
そこで、将来手に入る予定の金額を現在の価値に置き換えるために用いられる割合を割引率といいます。

たとえば、100万円を1％で1年間運用できる人にとって、1年後の100万円は現在の99万0,099円と等しいことになり、つぎの計算方法で求められます。

100万円÷（1+0.01）＝99万0,099円

逆の計算をすると
99万0,099円×（1+0.01）＝100万円
となります。

これは99万0,099円を年利1％で1年間運用すると1年後には100万円になることを表しています。
割引率とは見方を変えれば期待収益率ということができるでしょう。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-151015 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
また住宅ローンを借りたときなどに、抵当権を設定する場合にもかかります。
固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。土地や建物の売買のときの税率は、本来2％のところ平成18年3月31日までは1％となっています。

来年度から建物の売買については本来の2％の税率になりますが、土地の売買と信託に関する税率については平成20年3月31日まで1％に据え置かれる見込みとなりました。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-124004 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
交換や贈与には課税されますが、相続の場合は課税されません。
固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。税率は本来4％のところ、現在は3％となっています。

来年度の税制改正で、土地にかかる税率は平成20年度までは3％に据え置かれ、家屋にかかる税率は段階的に4％にする見込みとなりました。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123935 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
毎年支払う税金ですから、不動産の税金の中ではいちばん馴染みがあるのではないでしょうか。
おもに市町村で決定する固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。
評価額は3年ごとに見直しがあり、平成18年度がこれにあたります。

税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％です。一戸について200㎡までの住宅用地の評価額を、固定資産税は1／6に、都市計画税は1／3に減額する特例などがあります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123902 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
毎年支払う税金ですから、不動産の税金の中ではいちばん馴染みがあるのではないでしょうか。おもに市町村で決定する固定資産税評価額に税率をかけたものが税額になります。

評価額は3年ごとに見直しがあり、平成18年度がこれにあたります。税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％です。

一戸について200㎡までの住宅用地の評価額を、固定資産税は1／6に、都市計画税は1／3に減額する特例などがあります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123851 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
人気の間取りや設備・仕様を取り入れることが有効です。具体的には、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、ガスコンロ対応、セキュリティー対策、浴室テレビの設置などがあります。

また、修繕計画を織り込んだプロパティーマネジメントの実施も、長期的に物件の価値（魅力）を維持するという意味においてバリューアップ戦略の一環といえます。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123826 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
60万円以下の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための制度で、簡易裁判所で取り扱っています。
原則として1回の期日で双方の主張を聞き、証拠を調べたのち、直ちに判決を言い渡します。

費用も安く、本人自身が申し立てることも容易なことから、敷金返還請求などに利用する人が増えています。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123754 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
「借主の原状回復義務は、通常の使用に伴う損耗や経年変化による損耗を除く、借主の故意・過失など借主の責任によって生じた損耗に限定される」

とあります。

すなわち、原状回復とは通常使用での契約終了時の状態に戻せばよいということで、契約締結時と全く同じ状態に回復するということではありません。

具体的な例を挙げると、壁クロスにあけた穴のうち下地ボードの張替えが不要な画鋲やピンなどの穴は貸主負担となり、下地ボードの張替えが必要なネジやクギの穴は借主負担となります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123730 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z その建物や設備が時間の経過にともなって減少した価値に応じて経費に算入できる金額が決まります。

これに対し土地は時間の経過によって価値が減少しませんので減価償却もしないことになります。
一般的に減価償却費は、不動産の購入時を除いて実際の支出は無いにもかかわらず経費とすることができますので、不動産投資における大きなメリットであるといえます。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123704 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z ]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123627 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
近ごろの企業の倫理観に欠ける行動は社会問題に発展しています。
このような風潮を受けて大幅な違反建築の建物には融資を行わない金融機関が増えてきています。
違法建築や既存不適格の建物の評価はゼロとなり、十分な融資が受けられないケースも想定されます。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123608 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
これまでの日本では、キャピタルゲインが不動産投資を行ううえで一番の目的となっていました。ところが、最近の日本では欧米の投資理論に基づいてインカムゲインを重視するようになって来ています。
インカムゲインとは賃貸アパート・マンション・ビルなどによる賃料収入のことです。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123535 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
これまでの日本では、キャピタルゲインが不動産投資を行ううえで一番の目的となっていました。ところが、最近の日本では欧米の投資理論に基づいてインカムゲインを重視するようになって来ています。
インカムゲインとは賃貸アパート・マンション・ビルなどによる賃料収入のことです。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123524 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
テナント斡旋などの賃貸管理や清掃修繕などの建物管理を総称して最近ではプロパティマネジメント業務（PM）と呼んでいます。
賃料収入を安定して確保していくためにサポートしてくれます。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123502 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
築年数、駅からの距離、周辺環境という物理的側面や、金融調達コストやほかの金融商品との比較などの経済的側面により算出される利回りのことを言います。

収益還元法により物件の価値を算出する際に用いられます。

参考キーワード　>　収益還元法
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123414 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
不動産の場合、買った建物などに、買い主が予想もできないような隠れた欠陥（瑕疵）が見つかった場合、買い主は売り主に対して損害賠償を請求できることができます
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123341 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
実測を行わずに登記簿謄本に記載された面積で価格を決める、公簿売買というものもあります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123320 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
空室リスクを算出するためには、都心部or郊外、駅前orバス便、築浅or築古といった立地や建物のコンディションなどの個別要因や、近隣の事例などのマーケット状況を調べ上げる必要があります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123245 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
当社では、できるだけ現実的な数値で投資判断をしていただくために、満室想定時の利回りではなく、空室リスクやデューデリジェンスの結果を反映した利回りを使っております。この数字を出すためには、膨大なマーケット分析の経験による判断が必要不可欠となってきます。

参考キーワード　>　デューデリジェンス
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-123115 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
例えば（賃料収入100万円－管理費・税金等20万円）÷物件価格（1000万円）＝8％となります。

表面利回り（グロス利回り）に比べ、一歩踏み込んだ投資判断ができますが、あくまでも現状の家賃収入を元に計算していますので注意が必要です。将来の家賃収入や管理費などの経費を推測するためには、デューデリジェンス（詳細調査）を行う必要があります。

参考キーワード　>　表面利回り（グロス利回り）
参考キーワード　>　デューデリジェンス
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122931 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
アスベストが使用されている建物の所有者は、露出部分などで飛散の恐れがある場合は飛散を防止する対策が必要です。また、アスベストが使用されている建物を解体する場合にも、同様に飛散を防止する対策が必要です。

平成18年4月24日から宅地建物取引業法施行規則が追加され、「アスベスト調査に関する情報」を重要事項説明に加えることとなりました。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122810 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
一般家庭内では昭和47年製までの電子レンジ・テレビ・冷暖房器などにPCBが使用されていた可能性があります。また、家庭用の蛍光灯ではPCBは使用されていませんが、昭和47年8月までに製造された業務用の蛍光灯器具にPCBが使われていた可能性があります。

PCBが使用されている電気機器については現在、保管・管理について法令上の義務があります。このため、PCB使用設備の所有者は十分な注意が必要です。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122732 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
一般家庭内では昭和47年製までの電子レンジ・テレビ・冷暖房器などにPCBが使用されていた可能性があります。また、家庭用の蛍光灯ではPCBは使用されていませんが、昭和47年8月までに製造された業務用の蛍光灯器具にPCBが使われていた可能性があります。

PCBが使用されている電気機器については現在、保管・管理について法令上の義務があります。このため、PCB使用設備の所有者は十分な注意が必要です。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122720 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
「従来型の借家契約」は正当事由がないかぎり、家主（賃貸人）からの更新拒絶はできませんでしたが、「定期借家契約」では契約で定めた期間の満了により、更新されることなく借家契約が終了します。どちらの契約を選択するかは家主（賃貸人）と借家人（賃借人）の話し合いで決められます。

従来は「一度他人に貸したらなかなか明け渡してもらえない」ことが常識であった借家契約が、定期借家制度の導入で「家主（賃貸人）と借家人（賃借人）の間で合意された期間の満了により、確実に明け渡してもらう」ことができるようになりました。　定期借家制度の活用により、今までにはなかったタイプの貸家が賃貸市場に登場し、収益不動産の裾野が広がることが期待されます。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122659 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
単年度の純収入（NOI）を借入金の元利返済額（年額）で割り戻した数値で、例えば100万円の純収入に対して50万円の借入金返済をした場合、DSCRは2.0となります。

不動産投資においては、借入金の返済原資はテナントからの賃料収入ですが、空室が増えて稼働率が下がったり賃料相場が下落すれば、純収入は減少します。
そのようなリスクに対して、どれだけ弾力性があるかを判断する指標で、LTV（ローン・トゥ・ヴァリュー・レシオ）とならび、ノンリコースローンの貸付の際の重要な判断材料となります。

日本では、DSCRが1.5以上であれば概ね健全であるといわれています。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122624 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
単年度の純収入（NOI）を借入金の元利返済額（年額）で割り戻した数値で、例えば100万円の純収入に対して50万円の借入金返済をした場合、DSCRは2.0となります。

不動産投資においては、借入金の返済原資はテナントからの賃料収入ですが、空室が増えて稼働率が下がったり賃料相場が下落すれば、純収入は減少します。
そのようなリスクに対して、どれだけ弾力性があるかを判断する指標で、LTV（ローン・トゥ・ヴァリュー・レシオ）とならび、ノンリコースローンの貸付の際の重要な判断材料となります。

日本では、DSCRが1.5以上であれば概ね健全であるといわれています。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122610 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
60％程度までのLTVが健全であるといわれていますが、昨今の地価上昇による不動産利回り（CAPレート）の低下を補うために、LTV70％～80％というハイレバレッジ型のファンドも増えています。

今後は長期金利の上昇が予想されますが、ファンド運営会社は、金利上昇リスクをヘッジするため借入金の一部を固定金利にしたり、金利スワップなどの対策をせまられています。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122514 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
60％程度までのLTVが健全であるといわれていますが、昨今の地価上昇による不動産利回り（CAPレート）の低下を補うために、LTV70％～80％というハイレバレッジ型のファンドも増えています。

今後は長期金利の上昇が予想されますが、ファンド運営会社は、金利上昇リスクをヘッジするため借入金の一部を固定金利にしたり、金利スワップなどの対策をせまられています。
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例えば収益不動産に投資しようとする者が投資可否の判断をする際に、テナントや賃貸借契約の内容、あるいは建物・設備のハードや管理面などのソフトの内容について、現在の所有者から情報開示を受けるのが一般的です。
しかし、そういった情報の中には、個人情報に該当する内容や、所有者の利害関係人に知られたくないような内容も多く含まれています。

秘密情報の漏洩による所有者の損害を防ぐため、情報の取り扱いに関し、特定の人が特定の目的以外には使用せず、秘密情報が公知となるまでは第三者に秘密を漏らさないという約束が必要です。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122430 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
旧法の下では、地主にとっては貸した土地がなかなか戻ってこないといった悩みがありました。借地人にとっても高い権利金や借地期間中の建て直しが難しいなど、双方にとって不便なものでした。新法により、新たに定期借地権を認めて一定期間後に必ず土地が戻る画期的なシステムがスタートしました。

その他にも、ロードサイド型の店舗などの出店に焦点をあてた事業用借地権や、借地権付き分譲マンションに対応した自己借地権を認めるなど、現在のマーケットの多様化に沿った内容となっています。

今後は、この新法の施行によって土地（借地）の流動化が進んで行くのではないでしょうか。但し新法の施行以前に契約された借地契約については、概ね旧法が適用されますのでくれぐれもご注意ください。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122408 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
その昔、地主と借地人の貧富の差がとても激しかった時代の産物ですので、いったん土地を他人に貸してしまうと法定更新で半永久的に戻ってこないような、地主にとってとても厄介な内容であったり、逆に、どうせ戻ってこないならとばかりに高い権利金を取ったりする弊害も招きました。貸す方にしても借りる方にしても不便な法律であったといえるでしょう。

現在では社会経済の情勢も変化し、借地に対するニーズも多様化してきていることから、新たに借地借家法にとって替わられることになりました。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122328 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
その昔、地主と借地人の貧富の差がとても激しかった時代の産物ですので、いったん土地を他人に貸してしまうと法定更新で半永久的に戻ってこないような、地主にとってとても厄介な内容であったり、逆に、どうせ戻ってこないならとばかりに高い権利金を取ったりする弊害も招きました。貸す方にしても借りる方にしても不便な法律であったといえるでしょう。

現在では社会経済の情勢も変化し、借地に対するニーズも多様化してきていることから、新たに借地借家法にとって替わられることになりました。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122312 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
債権とは、特定のヒトに対して特定の行為を請求することができる権利です。物権と違い、特定の債権者・債務者間でのみ有効な権利で、土地や建物の賃借権などが代表的です。

]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122249 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
法務局にある登記簿に記載された面積だから正しい面積であると思いたいところですが、実際には様々な理由によって、登記簿と実際の面積は違う場合が多いようです。

公簿売買は一般的に、実測すると膨大な費用と時間を要する広大な土地取引において行なわれています。購入後に実測して公簿面積と違っていても売主・買主ともに差額を請求できないことになります。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122146 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
出口戦略には大きくふたつあります。
ひとつは新たに運用期間を設定し、リフォームや建て替えを行う戦略があります。
もうひとつは売却になりますが、収益性の高いうちに第三者に転売して売却利益を確保するやり方や、老朽化するまで運用した後に更地化してマンション業者に売るなどといった方法があります。
出口戦略は不動産投資戦略のプロと相談しながら進めるべき部分でしょう
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122115 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z 小さい力（金額）で、てこの原理を利用することにより、大きなもの（高額な不動産）を動かすというイメージです。

不動産の世界では、少ない投資金額を頭金として残りを借り入れて不動産を購入し、運用することを「レバレッジをかける」といいます。

現金で5000万円の物件を買い、年間500万円の収入があった場合は10％の利益率となります。しかし、1000万円の頭金で4000万を借り入れて、5000万のアパートを買った場合はどうでしょうか。

この場合は500万円という収入から借入金の元利返済分を差し引いたものが実質収入となります。
仮にこの実質収入を150万円とします。そうすると、投資金額は1000万円でしたから利益率は15％となります。

現金では10％の利回りであったものがレバレッジをかけることにより15％になるわけです。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-122045 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
・経済的側面：１． 経済的側面：空室が発生する割合を算出し、収入が減る場合を想定する。経年変化に伴うリニューアル費用を予測する。投資期間のシミュレーションなど。

・物理的側面：建物各部のコンディションや立地・環境の良し悪しなど。

・法律的側面：都市計画法や建築基準法などによる制限など。借地権や抵当権による制限など。違法性があるかないかなど。

不動産投資は金額の大きい投資ですから、これらの情報を用い的確な判断を行うべきです。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-121956 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
例えば（賃料収入100万円－管理費・税金等20万円）÷物件価格（1000万円）＝8％となります。

表面利回り（グロス利回り）に比べ、一歩踏み込んだ投資判断ができますが、あくまでも現状の家賃収入を元に計算していますので注意が必要です。将来の家賃収入や管理費などの経費を推測するためには、デューデリジェンス（詳細調査）を行う必要があります。

参考キーワード　>　表面利回り（グロス利回り）
参考キーワード　>　デューデリジェンス
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060605-121440 2006-06-05T00:00:00Z 2006-06-05T00:00:00Z
管理業者の選定や、修繕の時期とコストの提案など、不動産所有者に対してその不動産の経済的価値を高めるアドバイスをする業務が不可欠となります。その役目を担う業務がアセットマネジメント（AM）です。

エントランスホールをきれいに改装したらテナントからの引き合いが増えたなどは良い例です。
]]> http://www.hercules-r.co.jp/keywords/index.php?entry=entry060524-101506 2006-05-24T00:00:00Z 2006-05-24T00:00:00Z